相続不動産を売却したいと考えたとき、気になるのは「その不動産がいくらで売れるのか」ではないでしょうか。それに先だって、「売却方法」と「手続きの期限」を知っておく必要がありますが、相続や不動産といった事柄は難しい制度や専門用語が多く、苦戦する方が少なくありません。

そこで今回は、相続した不動産を売却するにあたり、押さえておきたいポイントをわかりやすくご紹介します。「売却のタイミング」「売却手順」「売却手続きの期限」さらには「節税のヒント」など、役立つ情報をご提供しますので、ぜひ参考になさってください。

1.「相続前」「相続後」それぞれの不動産売却のメリット・デメリット

不動産を売却するタイミングとして、「相続する前」と「相続した後」では何が違うのでしょうか。

まずは、不動産売却時のメリット・デメリットを、相続前と相続後とに分けて解説します。

相続前の不動産を売却するメリット・デメリット

「相続をする前に不動産を売却する」ということは、つまり、相続とは関係のない通常の不動産売買を意味します。

例えば、自分の親が所有している物件を相続前に売却する場合、「所有者」も「売り主」も親であり、売却して得た現金は親が受け取ることになります。

相続人（相続を受ける側のこと／この例では所有者の子や配偶者など）が相続するのは、被相続人（財産を遺して亡くなった人）が不動産売却で得た現金です。相続前の不動産を売却する方法には、以下のメリット・デメリットが考えられます。

相続後の不動産を売却するメリット・デメリット

相続後に不動産を売却することのメリットとして、「節税が期待できる」が挙げられます。相続した財産には「相続税」が課されますが、不動産を相続するほうが、現金を相続するよりも、最終的に支払う税金が低くなる傾向にあります。

また、相続税とは別に、相続した不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にも、所得税（譲渡所得税）がかかりますが、特定の条件を満たせば税が軽減され、より節税が期待できるのです。

しかし、不動産を相続する人が複数いた場合には、売却手続きが煩雑になるというデメリットもあります。被相続人が死亡して被相続人の遺言書が残されていなかった場合、被相続人の遺産は、遺産分割協議が成立するまでの間、各相続人の法定相続分に応じて共有状態となります。

ひとつの不動産を複数人による共有名義で相続していると、売却には全員の同意が必要となります。共有名義人が多く、円滑なコミュニケーションが取りにくいほど、売却は難航するでしょう。

2.不動産を売却するベストなタイミングは？

相続前と相続後、それぞれのメリットとデメリットをご紹介しましたが、結局どちらが売却にベストなタイミングなのでしょうか？

残念ながら、不動産の売却のタイミングは「こちらのほうが良い」と一概に言えるものではありません。なぜなら、不動産の資産価値や相続人の状況などの背景が、人それぞれに違うからです。

例えば、住む予定の無い空き家があれば、相続前に売却して現金化した方が、維持費がかからず相続人にとって有益です。一方、特例が適用される条件がそろっていれば、税の軽減が期待できる相続後に売却をする方が良い選択だといえるでしょう。

相続する不動産の売却にどのような選択肢があり、何が最適なのか、司法書士などの専門家から情報を得て、慎重に検討することをおすすめします。

3.相続した不動産の売却手順

「相続した後」に不動産を売却したい場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか。
ここからは、相続後の売却を中心とした、基本的な手順について解説します。

1.遺言書の有無を確認

売却を検討するにあたり、まず始めに確認するのが「遺言書の有無」です。遺言書は大きな効力を持っており、相続人は基本的に、遺言書の内容に従って遺産を分けることになります。

【遺言書で確認したいこと】
・自分に不動産の相続権利があるのか
・相続する不動産の内容や規模
・不動産を相続する人の人数（単独相続か、共有名義による相続か）

遺言書の効力については、別記事でも解説しておりますので、参考になさってください。

2.遺産分割協議

「遺産分割協議」とは、相続人で遺産の分け方について話し合うことです。被相続人が遺言書を遺していなかった場合や、遺言書に遺産の分け方について具体的な記載が無かった場合などに行います。

遺産分割協議で決定する内容は、相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議を得て決定された遺産分割協議書は、相続人全員の署名と捺印が原則必要となります。

3.不動産の名義変更（相続登記）

相続する不動産の概要が確定したら、新たな所有者として、不動産の名義変更を行います。これを、「相続登記」ともいいます。相続登記は、2024年4月より義務化し、変更しないままでいると罰則の対象となることもありますので、注意してください。

相続登記には「登録免許税」が発生します。登録免許税は、「固定資産税評価額（土地や建物などにつけられた価値）×0.4％」で算出されます。例えば固定資産税評価額4,000万円の不動産を相続した場合、納める税額は16万円です。

相続登記は、相続する不動産の所在地を管轄する各法務局にて行います。手続きは自分で行うことができますが、時間と労力がかかる他、登記漏れなどのリスクもあります。心配であれば、弁護士、または司法書士に依頼しましょう。

4.必要書類の準備

不動産の名義変更後は、売却を依頼する不動産を探し、書類の準備を始めます。売却に際して主に必要となる書類は、以下を参考になさってください。

売却したい不動産の種類（マンション、土地など）によって、違う書類が必要となることもあります。また、取得するために、別の書類の提出が求められることもあります。すべての書類を取得するには時間がかかるため、余裕をもって準備を始めましょう。

5.相続税の申告・納付

相続で得た財産には「相続税」が課されます。「相続した不動産の価値」が「基礎控除額（※）」を超える場合、納税義務が発生します。その場合は、先ほどご紹介した譲渡所得税と共に必ず税務署に申告し、納付しなければなりません。

（※）基礎控除額：税金の負担が軽くなるよう、全ての納税者が無条件に差し引くことのできるお金

【相続税の計算方法】
1 相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
2 相続税の課税対象額＝相続した不動産の固定資産税評価額－①基礎控除額
3 実際に支払う相続税の額＝（②課税対象額×税率）－控除額

控除額については、下表をご覧ください。

しかし、これはあくまでも基本的な計算です。実際はこの他に、税制の優遇措置が適用され、最終的な納税額が変わることもあります。自分がいくら相続税を支払えばよいのかは、専門家にご相談ください。

4.相続した不動産に関する手続きの「期限」

不動産の相続手続きには、期限があります。

期限を逃すと思わぬトラブルにつながる可能性がありますので、期限についてもしっかりおさえておきましょう。

相続税の申告・納付

「相続した不動産に相続税が発生したけれど、手持ちの資金では払えない」というケースもあります。そのような場合には、相続した不動産を売却して、得た利益を納税の一部に充てることが可能です。

相続税の納付期限は「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内」と決まっているため、この期限内に不動産の売却を含む必要な手続きを完了させましょう。

相続放棄の手続き

遺産として相続する不動産を放棄したい場合、相続放棄の手続きは「相続開始を知ってから3カ月以内」に行う必要があります。

手続きをする前に不動産を処分してしまったり、手続きの期限が切れてしまったりすると、相続放棄が無効となってしまいます。相続の意思がない場合は、早めに手続きを進めましょう。

相続した不動産の名義変更

2024年4月1日からは「不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をしなければならない」と法律で義務付けられます。

法律で義務化されている・いないに関わらず、相続登記をしないと以下のような不利益を被る可能性が高くなるため、相続後は早めに名義変更をすることが肝心です。

【相続登記されていない不動産のデメリット】
・売主と所有者の名前が違うため、売却が成立しにくい
・他の相続人が自分の持ち分を登記・売却してしまい、土地を巡るトラブルになる恐れがある
・登記されないまま相続が繰り返されると、相続人が増えて管理が難しくなる

3年以内に売却すると節税になるケースも

『1.「相続前」「相続後」それぞれの不動産売却のメリット・デメリット』でも少し触れましたが、相続後に売却した不動産利益で得た所得は、条件を満たすことによって税が減額されることがあります。

通常、相続した不動産をそのまま売却すると、相続税と譲渡所得税の両方を支払うことになります。しかし、相続税の申告期限（相続開始から10カ月以内）の翌日から数えて3年以内に売却した場合、特例として一部が控除されます。

ただし、①と②の特例制度を併用することはできません。どちらがより節税になるかは、税理士などの専門家に相談しましょう。

5.花葬儀の相続不動産に関する売却相談

ここまでの説明を読んで、「難しいからもう専門家に任せよう」と考えている方もいるでしょう。専門家に依頼を検討する前に、まずは一度、花葬儀にご相談ください。

「葬儀社なのに相続相談？」と驚かれるかもしれませんが、大切な方の死に関係することは葬儀の後も続くことから、相続や遺品整理などのご相談も承っております。もちろん、生前にご本人、もしくはご家族から相談いただくケースも多くあります。

花葬儀では、相続や不動産に関する「基本的な相談」や「手続きの指南」「手続きに必要な書類の作成」などを行っており、これまでもたくさんの方にご利用いただきました。

ここでは、花葬儀で行っている相続不動産の売却相談の特徴についてご紹介します。

中立的な立場から不動産査定ができる

花葬儀では、中立的な立場での不動産売買相談が可能です。

不動産会社に相談をするとすぐに営業が始まるものですが、売買に関与しない花葬儀であれば、そのようなことはありません。

花葬儀では、宅建を持ったスタッフが在籍しており、無料の不動産査定も行っております。不動産の大まかな価値や、より高く売るためのアドバイスなどが気軽に相談できる点が、葬儀社ならではの魅力です。

相続に関する問題をワンストップで相談できる

相続に関して聞きたいことがたくさんあっても、担当窓口が違えばそれだけ時間がかかるものです。花葬儀は、窓口ひとつで葬儀から相続、不動産などの相談が可能ですから、肉体的・精神的な負担も軽減できます。

初期の相談は基本的に無料です。なるべくお金をかけずに自分で手続きを進めたいという方には、手続き方法のアドバイスも承っております。

司法書士・弁護士とも連携

花葬儀では、さまざまな資格を有したスタッフが在籍しているため、相談できる体制が整っています。相続が複雑なケースや、手続きの代行など、より専門的な知識が必要な場合は、連携している司法書士・弁護士を無料でご紹介しておりますので、安心してご相談ください。

6.相続した不動産の売却は、専門家に相談しながら進めましょう

相続した不動産を売却したいと考えたときは、売却の流れ、制度、期限を押さえておくことが大切です。しかし、その内容は複雑なため、ひとりで進めるのは非常に困難です。

大切なご家族の資産をより有効に活用するためにも、まずは、専門家に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。

花葬儀では、無料でできる相続相談の他にも、万が一のときの対応やサポート、さまざまなサービスが受けられるメンバーシップクラブ「リベントファミリー」をご用意しております。葬儀に関する相談だけでなく、中立的な立場から不動産査定や相続手続きなどのサポートも行っております。安心して相続に備えたいという方は、ぜひご検討ください。