相続予定の不動産を売却したいと思っても、「相続前と相続後ではどちらがよいのか」「税金はどれくらいかかるのか」「どのような手続きが必要なのか」と悩む方は少なくありません。相続不動産の売却には期限や特例制度も関係するため、事前に流れを理解しておくことが大切です。

本記事では、相続不動産を売却するタイミングや手順、税金や控除のポイントをわかりやすく解説します。

1.「相続前」「相続後」それぞれの不動産売却のメリット・デメリット

不動産を売却するタイミングとして、「相続する前」と「相続した後」では何が違うのでしょうか。

まずは、不動産売却時のメリット・デメリットを、相続前と相続後とに分けて解説します。

相続前の不動産を売却するメリット・デメリット

「相続前に不動産を売却する」ということは、つまり、相続とは関係のない通常の不動産売買を意味します。

たとえば、自分の親が所有している物件を相続前に売却する場合、「所有者」も「売主」も親であり、売却して得た現金は親が受け取ることになります。

相続人（相続を受ける側のこと／この例では所有者の子や配偶者など）が相続するのは、被相続人（財産を遺して亡くなった人）が不動産売却で得た現金です。相続前の不動産を売却する方法には、以下のメリット・デメリットが考えられます。

相続後の不動産を売却するメリット・デメリット

相続後に不動産を売却することのメリットとして、「節税が期待できる」が挙げられます。相続した財産には「相続税」が課されますが、相続税評価額の仕組みにより、不動産のほうが相続税評価額が低くなるケースがあります。

また、相続税とは別に、相続した不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にも、譲渡所得税がかかりますが、特定の条件を満たせば税が軽減され、より節税が期待できます。不動産を所有し続ける場合は、使用していなくても固定資産税や管理費などの維持費がかかりますが、売却すれば、こうした負担を軽減しやすくなります。

さらに、相続人が複数いる場合には、不動産を売却して現金化し、その代金を分け合う「換価分割」を選択しやすくなります。不動産そのものを分割する必要がないため、遺産を公平に分けやすいでしょう。

しかし、不動産を相続する人が複数いた場合には、売却手続きが煩雑になるというデメリットもあります。被相続人が亡くなり、遺言書が残されていなかった場合、被相続人の遺産は、遺産分割協議が成立するまでの間、各相続人の法定相続分に応じて共有状態となります。

ひとつの不動産を複数人による共有名義で相続していると、売却には全員の同意が必要となります。共有名義人が多く、円滑なコミュニケーションが取りにくいほど、売却は難航するでしょう。

2.相続した不動産を売却するベストなタイミングは？

相続前と相続後、それぞれのメリットとデメリットをご紹介しましたが、相続した不動産を売却するタイミングは、相続前と相続後のどちらがよいのでしょうか？

残念ながら、不動産の売却のタイミングは「こちらのほうがよい」と一概にいえるものではありません。なぜなら、不動産の資産価値や相続人の状況などの背景が、人それぞれに違うからです。

相続前の売却は、空き家の維持管理を避けたい場合や、相続人が複数いて現金で分けたほうがよい場合に向いています。一方、相続後の売却は、税金の特例を利用できる可能性がある場合に検討しやすい方法です。どちらがよいかは、不動産の状況やご家族の事情によって異なるため、専門家に相談しながら判断することをおすすめします。

住む予定のない不動産や空き家を長期間放置すると、固定資産税や管理費などの負担が続くため、早めに方向性を決めることが大切です。売却時期によって利用できる制度や税負担が変わる場合もあるため、総合的に判断しましょう

3.相続した不動産の売却手順

相続した不動産の売却方法には、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。一般的には仲介による売却が多く、価格を重視したい場合は仲介、早く現金化したい場合は買取を検討します。

ここでは、一般的な仲介による売却を前提に流れを解説します。

1.遺言書の有無を確認

売却を検討するにあたり、まずはじめに確認するのが「遺言書の有無」です。遺言書は大きな効力を持っており、相続人は基本的に、遺言書の内容に従って遺産を分けることになります。

【遺言書で確認したいこと】
・自分に不動産の相続権があるのか
・相続する不動産の内容や規模
・不動産を相続する人の人数（単独相続か、共有名義による相続か）

遺言書の効力については、「遺言書の作成方法」の記事でも解説しておりますので、参考にしてください。

2.遺産分割協議

「遺産分割協議」とは、相続人で遺産の分け方について話し合うことです。被相続人が遺言書を遺していなかった場合や、遺言書に遺産の分け方について具体的な記載がなかった場合などに行います。

遺産分割協議で決定する内容は、相続人全員の合意が必要です。遺産分割協議によって決定された遺産分割協議書は、相続人全員の署名と捺印が原則必要となります。

3.不動産の名義変更（相続登記）

相続する不動産の概要が確定したら、新たな所有者として、不動産の名義変更を行います。これを、「相続登記」ともいいます。相続登記は、2024年4月から義務化され、登記をしないままでいると罰則の対象となることもありますので、注意してください。

相続登記は、相続する不動産の所在地を管轄する各法務局にて行います。手続きは自分で行うことができますが、時間と労力がかかるほか、登記漏れなどのリスクもあります。心配であれば、司法書士などに依頼しましょう。

4.相続不動産の売却に必要な書類の準備

不動産の名義変更後は、売却を依頼する不動産会社を探し、書類の準備を始めます。売却に際して主に必要となる書類は、以下を参考にしてください。

売却したい不動産の種類（マンション、土地など）によって、違う書類が必要となることもあります。また、取得するために、別の書類の提出が求められることもあります。すべての書類を取得するには時間がかかるため、余裕をもって準備を始めましょう。

5.不動産会社へ査定を依頼する

必要書類の準備が整ったら、不動産会社へ査定を依頼します。査定額は不動産会社によって異なることがあるため、複数社へ相談して比較検討すると安心です。査定結果や売却方針に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めます。

6.売買契約・引渡しを行う

買主が見つかったら、売買契約を締結します。その後、代金の受領と不動産の引渡しを行い、売却手続きは完了です。売買契約では契約内容を十分に確認し、不明点がある場合は事前に不動産会社へ相談しておきましょう。

7.売却後の税務手続きを確認する

不動産の売却によって利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要となることがあります。また、相続税が発生する場合は、期限内に申告・納付を行わなければなりません。

相続税や譲渡所得税の金額は、不動産の評価額や売却価格、適用できる特例によって変わります。詳しくは、次章で解説します。

4.相続した不動産の売却でかかる税金と利用できる特例

相続した不動産を売却する際には、相続税や譲渡所得税、登録免許税などが関係します。また、一定の条件を満たすと利用できる特例もあり、税負担を軽減できる可能性があります。税金の種類によって課税されるタイミングや計算方法が異なるため、あらかじめ基本を押さえておきましょう。

相続税

相続税とは、被相続人から財産を相続した際に課される税金です。相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告・納付が必要となります。
相続税の基礎控除額は、以下の計算式で求めます。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

ただし、実際の相続税額は、不動産だけでなく預貯金や有価証券などを含めた遺産総額、法定相続人の数、各相続人の取得割合などによって変わります。不動産の評価額だけで単純に判断できるものではないため、正確な税額は税理士などの専門家に確認しましょう。

譲渡所得税

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、主に以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費には、被相続人が不動産を購入した際の代金や仲介手数料などが含まれます。購入時の資料が見つからない場合は、取得費の計算方法が変わることがあるため注意が必要です。

また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、相続した不動産では、原則として被相続人の所有期間を引き継いで判断されます。譲渡所得が発生した場合は、原則として売却した翌年に確定申告を行います。

登録免許税

相続した不動産を売却するには、原則として事前に相続登記を行い、不動産の名義を相続人へ変更する必要があります。この相続登記の際にかかるのが、登録免許税です。
登録免許税は、以下の計算式で求めます。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％

たとえば、固定資産税評価額4,000万円の不動産を相続登記する場合、登録免許税は16万円です。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」といいます。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円となります。

適用には、被相続人が住んでいた家であること、一定期間内に売却すること、建物の状態や耐震基準など、細かな要件があります。また、相続人の人数や不動産の状況によって控除額が変わる場合もあります。利用できるかどうかは個別の状況によって異なるため、税理士などの専門家に確認しましょう。

取得費加算の特例

相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。取得費が増えると譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。この特例は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することなどが主な条件です。

なお、被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、原則として併用できません。どちらを利用したほうがよいかは、売却価格や相続税額、不動産の状況によって変わるため、専門家に相談しましょう。

※税制や特例の内容は改正される場合があります。最新の制度については国税庁や税理士などの専門家へご確認ください。

5.相続した不動産に関する手続きの「期限」

不動産の相続手続きには、期限があります。

期限を守らないと思わぬトラブルにつながる可能性がありますので、期限についてもしっかり押さえておきましょう。

相続税の申告・納付

「相続した不動産に相続税が発生したけれど、手持ちの資金では払えない」というケースもあります。そのような場合には、相続した不動産を売却して、納税資金を確保する方法もあります。

相続税の納付期限は「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内」と決まっているため、この期限内に不動産の売却を含む必要な手続きを完了させましょう。

相続放棄の手続き

遺産として相続する不動産を放棄したい場合、相続放棄の手続きは「相続開始を知ってから3カ月以内」に行う必要があります。

手続きをする前に不動産を処分してしまったり、手続きの期限が切れてしまったりすると、相続放棄が無効となってしまいます。相続の意思がない場合は、早めに手続きを進めましょう。

相続登記・名義変更の手続き

「不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をしなければならない」と法律で義務付けられています。

相続登記をしないと、売主と所有者の名前が一致せず売却が進みにくくなるほか、他の相続人とのトラブルにつながる可能性があります。登記されないまま相続が繰り返されると、相続人が増えて管理が難しくなるため、相続後は早めに手続きを進めましょう。

3年以内に売却すると特例を利用できるケースも

相続した不動産は、一定期間内に売却することで、取得費加算の特例などを利用できる場合があります。特例を利用できる期限を過ぎると税負担が増える可能性があるため、売却を検討している場合は早めに専門家へ相談しましょう。

6.花葬儀の相続不動産に関する売却相談

ここまでの説明を読んで、「難しいからもう専門家に任せよう」と考えている方もいるでしょう。専門家に依頼を検討する前に、まずは一度、花葬儀にご相談ください。

「葬儀社なのに相続相談？」と驚かれるかもしれませんが、大切な方の死に関係することは葬儀の後も続くことから、相続や遺品整理などのご相談も承っております。もちろん、生前にご本人、もしくはご家族から相談いただくケースも多くあります。

花葬儀では、相続や不動産に関する「基本的な相談」や「手続きの指南」「手続きに必要な書類の作成」などを行っており、これまでもたくさんの方にご利用いただきました。

ここでは、花葬儀で行っている相続不動産の売却相談の特徴についてご紹介します。

中立的な立場から不動産査定ができる

花葬儀では、中立的な立場での不動産売買相談が可能です。

不動産会社に相談するとすぐに売却の提案を受けることがありますが、売買に関与しない花葬儀であれば、そのようなことはありません。

花葬儀では、無料の不動産査定も行っております。不動産の大まかな価値や、より高く売るためのアドバイスなどが気軽に相談できる点が、葬儀社ならではの魅力です。

相続に関する問題をワンストップで相談できる

相続に関して聞きたいことがたくさんあっても、担当窓口が違えばそれだけ時間がかかるものです。花葬儀は、窓口ひとつで葬儀から相続、不動産などの相談が可能ですから、肉体的・精神的な負担も軽減できます。

初期の相談は基本的に無料です。なるべくお金をかけずに自分で手続きを進めたいという方には、手続き方法のアドバイスも承っております。

司法書士・弁護士とも連携

花葬儀では、さまざまな資格を有したスタッフが在籍しているため、相談できる体制が整っています。相続が複雑なケースや、手続きの代行など、より専門的な知識が必要な場合は、連携している司法書士・弁護士を無料でご紹介しておりますので、安心してご相談ください。

7.相続した不動産の売却に関するQ&A

8.相続した不動産の売却は、専門家に相談しながら進めましょう

相続した不動産を売却したいと考えたときは、売却の流れ、制度、期限を押さえておくことが大切です。しかし、その内容は複雑なため、ひとりで進めるのは非常に困難です。

大切なご家族の資産をより有効に活用するためにも、まずは、専門家に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。

花葬儀では、無料でできる相続相談の他にも、万が一のときの対応やサポート、さまざまなサービスが受けられるメンバーシップクラブ「リベントファミリー」をご用意しております。葬儀に関する相談だけでなく、中立的な立場から不動産査定や相続手続きなどのサポートも行っております。安心して相続に備えたいという方は、ぜひご検討ください。

この記事の監修者

株式会社LIVENT
代表取締役

三上　力央

2002年に株式会社LIVENTを創業。花で想いを表現する葬儀ブランド「花葬儀」を立ち上げ、従来の形式にとらわれない、その人らしいお別れのかたちを提案してきた。葬儀の企画・運営に長年携わり、多くのご家族の想いに向き合いながら、故人らしさを大切にした葬儀づくりを実践。葬儀だけでなく終活分野やデジタル資産など新しい供養・相続の課題にも取り組み、現場経験と業界知見をもとに葬儀・供養・終活に関する情報の監修を行っている。